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中交地產營收增57%高溢價拿地擴規模   欲返“央企前三”加碼輕資產代建業務

2020-06-01 08:23:24 來源:長江商報

    

    ●長江商報記者 江楚雅

    “2019年完成200億元銷售額,三年內做到500億元,五年做到1000億元!甭暦Q要進入“央企前三”的中交地產股份有限公司(SZ.000736,下稱“中交地產”)自去年開始提速拿地,并嘗試通過“輕資產”代建業務找到新的突破口。

    2020年以來,中交地產提速拿地,持續加碼北京、鄭州、重慶、天津、武漢、蘇州、昆明等七個城市,累計花費逾103億元,平均每9天便將一宗地塊收入囊中。

    年報顯示,2019年,中交地產銷售均價大幅提升、銷售規模接近翻倍。根據中交地產披露的2019年年度報告顯示,2019年,中交地產實現簽約銷售額293.9億元,同比增長97.5%;實現銷售面積188.5萬平方米,同比增長52.8%;銷售均價由每平方米12058元提升至每平方米15588元。期內,實現營收140.63億元,較上年同期增長57.16%;利潤總額17.91億元,較上年同期增長16.14%。

    營收上漲57%高溢價拿地擴規模

    2019年7月,李永前重回中交地產接任總裁一職,這位老將在綠城中國待了五年后,重新返回中交。提出要“復制綠城中國、創新中交地產”路線,喊出了“2019年沖刺350億,2020年沖刺500億,2023年遠在千億之上”的目標。

    2019年,中交地產銷售均價大幅提升、銷售規模接近翻倍。根據中交地產披露的2019年度報告顯示,2019年,中交地產實現簽約銷售額293.9億元,同比增長97.5%;實現銷售面積188.5萬平方米,同比增長52.8%;銷售均價由每平方米12058元提升至每平方米15588元。

    期內,實現營收140.63億元,較上年同期增長57.16%;利潤總額17.91億元,較上年同期增長16.14%。

    不過,2019年中交地產營業成本增加,毛利率下滑,盈利能力出現疲軟。年報顯示,2019年中交地產土地成本49.31億元,較2018年的20.42億元,增長141.52%,這也是所有營業成本中增速最為明顯的一項。與此同時,2019年中交地產的房地產銷售額毛利率下滑超5個百分點,僅為25.01%。

    對此,中交地產表示主要原因歸結為三方面,一是上年同期因同一控制下合并確認投資收益,本年無此項;二是計提資產減值準備和信用減值準備減少了當期凈利潤;三是受少數股東損益的影響。

    “凈利潤減少,說明此類企業在資源整合中,實際上效率是不高的。中交地產這兩年整合了較多的內部和外部地產資源,而后續此類整合的地產業務經營等也還是有很多壓力的!必斀浽u論員嚴躍進對長江商報記者表示,整合地產業務的時候,正是房地產行業持續降溫的時候,所以這也會對其地產業務的業績帶來沖擊。

    為了“千億目標”,中交地產大舉拿地沖規模。年報顯示,2019年,中交地產新增土地15宗,分別位于北京、天津、昆明、寧波、舟山、長沙、無錫、惠州、重慶、合肥、廈門,土地購置總價款181.59億元,權益價款118.00億元。

    中交地產積極拓儲過程中不乏高溢價拿地案例,以去年12月競得昆明呈貢區地塊為例,溢價率就高達96%,幾近翻倍,而在公司密集拿地的5月,除一宗底價成交外,其余溢價率均超40%,其規模意圖明顯。今年,4月8日,佛山南海競拍出讓一宗TOD地塊,土地面積25.93萬平方米,起拍價39億元。在經過30余輪競拍后,該地塊最終由中交地產以52.65億元摘得,樓面價9875元/平米,溢價率35%。

    受疫情影響,今年多個城市大批土地延期出讓,重點城市土地成交量同比2019年春節后的兩周下降62%。一季度,中交地產搶抓機遇,開年強勢擴儲,連續摘得北京、重慶、鄭州、溫州、武漢等地9個地塊,僅2月就摘得6個優質地塊,平均5天摘一地,成績顯著。

    凈負債率降至約84.92%

    伴隨水漲船高的是中交地產的現金流壓力。2019年,中交地產經營活動產生的現金流量凈額由正轉負,為-46.12億元,同比下滑179.56%;2019年末中交地產一年內到期的非流動負債44.71億元,同比增長35.08%。

    不過,中交地產的負債有所下降。2016-2018年,中交地產的凈負債率分別高達168.84%、164.42%、112.99%,遠超行業均值。2019年,中交地產的凈負債率降至約84.92%。截至2019年12月31日,中交地產短期有息負債約44.71億元,手持貨幣資金約78.9億元,完全可以覆蓋短期有息負債。

    與此同時,積極開展融資。3月26日,中交房地產緊抓“政策窗口”,于銀行間市場成功發行規模10億元的2020年第一期永續中票,發行利率處于同行業同期的良好水平,創下成立以來的最好紀錄。

    在房地產金融形勢持續趨緊、資金成本持續上漲及疫情影響下,中交房地產一季度計劃融資提款112億元,實際提款128.6億元,較計劃數增長14.8%,較強的信用水平得到資本市場的高度認可。2020年4月8日,中交地產發布公告,2020年前三月累計新增借款88.48億元,占2019年末凈資產141.31%。

    嚴躍進認為,從房企融資的角度看,近期壓力較大,那么房企還是需要積極進行降價促銷的;另外從產品品牌的角度看,中交地產需要在此類品牌打造上持續發力。

    中交地產的夙愿是進入“央企前三”,在“央企前三”的目標壓力下,中交地產進行了密集的人事調整。

    近幾年來,中交地產都在進行頻繁的人事調整,涉及董事長、總經理、黨委書記、董事、副總經理等多個重要職位。去年9月,中交地產董事會還進行過一輪“大換血”,包括地產集團董事長孫國強、吳文德、曹舟南在內的6名董事集體卸任,“推進房地產板塊重組整合工作”被解釋為人事變動的主要原因。

    嚴躍進認為,對于中交地產來說,此類管理層的調整,也說明希望提振地產業務和業績。尤其是從央企發展的角度看,中交地產本身是需要有很多創新內容的。而類似董事長等職務調整,一方面是為了導入原有中交投資的管理資源,另外也是希望未來業務結構更加夯實。

    入局輕資產代建業務尋求突破

    房地產作為重資產行業今年愈加向輕資產轉型,越來越多的房企入局投入低、收益高、合作靈活的代建業務。

    回到中交地產后,李永前大刀闊斧開展改革,提出“六個一工程”戰略,大力發展融資代建、城市更新、TOD、健康養老、物流地產、文旅文創等新業務。

    2020年1月,由中交地產100%控股的北京聯合置業與惠州市惠燃實業發展有限公司、中食冷凍倉儲(廣州)有限公司簽訂項目委托管理服務協議,中交地產的代建業務開始“小試牛刀”。2020年3月13日,北京聯合置業更名中交房地產管理集團。中交地產表示,此次更名是中交地產“六個一工程”戰略落地的重要舉措,對于中交地產輕資產板塊新航道業務開拓有重要意義,標志著中交地產輕資產代建業務順利起錨通航。

    在外界看來,背靠央企巨頭中交集團,中交地產在代建領域具有獨特的優勢。一方面,中交地產具備良好的政府合作平臺,資源優勢明顯;另一方面,依賴央企背書,中交地產可以聯合資金方為中小房企做資本代建,而資本代建尚處于探索及創新階段,還是一片藍海。中交地產的企業性質賦予了穩健運營、規范管理和良好資信條件的優勢,未來如果能夠與相關資本方聯合起來結成聯合體來開展資本代建,解決中小房企所急需的資金問題,則會成為市場拓展的利器,或能如愿加快形成一定的規模。


責編:ZB

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