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國瑞置業11月銷售額近腰斬   凈負債率147%超行業平均水平

2019-12-13 06:34:48 來源:長江商報

長江商報記者 江楚雅

12月11日,國瑞置業(02329.HK)公布了2019年11月未經審核營運數據。今年前11個月,國瑞置業實現簽約銷售總額約193.39億元,建筑面積簽約銷售量約98.55萬平方米,簽約平均售價約每平方米19623元。

值得注意的是,11月單月,國瑞置業實現簽約銷售額約17.9億元,同比下降49.1%;建筑面積簽約銷售量約9.09萬平方米,同比下降62.19%;簽約平均售價約每平方米19706元。

事實上,經歷2018年營收、利潤雙降的暗淡,今年上半年國瑞置業成績單表現亮眼。上半年,國瑞收入為37.75億元,同比增加68.6%;凈利為5.70億元,其中公司擁有人應占4.29億元,同比增加4.4%。

另外,發跡于汕頭的國瑞置業對北京的依賴較重,從城市貢獻來看,上半年北京以超半銷售額遙遙領先,并且遠超第二名蘇州的52.74億元。此外,國瑞目前擁有的12個投資物業中,北京項目占了5個,租金收入中90%以上來自北京。

負債也有所上升,截至2019年6月30日,國瑞置業的總負債為619.82億元,凈資本負債比率為147%,而據相關部門統計,2019年上半年上市房企這個數據的平均水平為117.7%。

針對相關財務問題,長江商報記者聯系到國瑞置業方面并發送采訪提綱,截至發稿前都沒有得到回復。

11月單月銷售額降49.1%

據國瑞置業公布,2019年11月,集團實現簽約銷售額約人民幣17.9億元,建筑面積簽約銷售量約90859平方米,簽約平均售價約每平方米人民幣19706元。前11月,集團實現簽約銷售總額約人民幣193.39億元,建筑面積簽約銷售量約985543平方米,簽約平均售價約每平方米人民幣19623元。

在投資物業租賃方面,2019年11月,集團實現投資物業租賃合同簽約額約為人民幣1100萬元,及簽約出租面積約為2,065平方米。該等投資物業租期從一年至七年不等。2019年前11月,集團實現投資物業租賃合同簽約額約為人民幣7.41億元、簽約出租面積約為87694平方米。

值得注意的是,11月單月,國瑞置業實現簽約銷售額約17.9億元,同比下降49.1%;建筑面積簽約銷售量約9.09萬平方米,同比下降62.19%;簽約平均售價約每平方米19706元。

2019年下半年,在調控政策影響下行業整體增速明顯放緩,國瑞置業位于北京、蘇州、崇明、佛山等地的項目銷售穩定。7月至11月,集團單月簽約銷售分別為:7.68億、10.88億、11.83億、16.81億、17.90億,實現連續5個月穩步增長,隨著海南萬寧國瑞城、銅仁項目、沈陽國瑞·熙悅等項目新品入市,近月來的簽約銷售額持續攀升。

國瑞置業自2015年上市以來銷售規模持續擴大。數據顯示,2014-2018年,國瑞置業的銷售規模分別為62億元、65.69億元、110.99億元148.76億元和219.13億元。

不過,克而瑞日前披露的排行榜顯示,國瑞置業今年上半年在全國房地產企業中位列第84。資料顯示,國瑞置業成立于1994年,同年成立的富力地產年度銷售金額早已經逾千億,禹洲地產2018年的銷售也超過了500億元。

銷售額超5成來自北京

發跡于汕頭的國瑞置業對北京的依賴較重,2019年上半年,在國瑞置業128.28億元的銷售額中,北京貢獻了66.87億元,占比52.1%;排名第二、第三的分別是蘇州、崇明島,銷售金額分別為14.13億元和7.31億元,占比分別為11%和5.7%。

從土地儲備來看,國瑞置業在京津冀地區的土地儲備似乎所剩不多。2019年中報顯示,截至6月30日,國瑞置業總土地儲備面積1608萬平方米,相應貨值逾1200億元,平均土地成本2878元/平方米。從城市群分布上看,京津冀、粵港灣、長三角區域占比分別為23%、21%和9%。在2019年中報中,國瑞置業沒有披露報告期內的新增土儲情況。

從北京已簽約銷售額的項目細分來看,豐臺小瓦窯以超一半貢獻力占據首位。據了解,豐臺小瓦窯是2018年國瑞聯合世茂房地產以31.25億元競得的住宅用地,國瑞擁有該項目51%的權益。

此外。近年來專注于“住宅+商業”雙輪驅動模式的國瑞,租金收入也是一大關注點。從財報中公布的數據來看,國瑞目前擁有的12個投資物業中,北京項目占了5個,租金收入中90%以上來自北京。

與此同時,負債也有所上升。截至2019年6月30日,國瑞置業的總負債為619.82億元,與2014年同期的177.37億元相比增長了2.49倍;凈資本負債比率為147%,而據相關部門統計,2019年上半年上市房企這個數據的平均水平為117.7%。

數據顯示,截至6月30日,國瑞尚未償還的借款為304.62億元,包括銀行借款人民幣164.39億元、其他借款82.40億元、公司債券 10.96億元及優先票據46.88億元。

國瑞置業今年以來還進行了高成本發債融資。2019年2月和3月,國瑞置業共發行了4.55億美元的優先票據,票面利率13.5%,融資主要用途為“借新還舊”。

去年的9月10日,標普曾將國瑞置業的長期主體信用評級從“B”下調至“B-”,展望為負面;同年12月24日,標普將國瑞置業的長期主體信用評級“B-”及其未到期優先無抵押債券的長期債項評級“CCC+”列入負面信用觀察名單。

國瑞置業主席張章筍曾在展望下半年中提到:繼續強化去庫存、回籠資金,減債和降債,在規模與利潤、風險之間找到平衡是下半年的重點發力之一。

此外,公司旗下項目也遭到投訴。今年4月,國瑞置業旗下的國瑞紫金臺項目也曾遭遇業主維權。有業主反映稱,自己購買的國瑞紫金臺項目此前注明的權利性質是商品房,規劃用途是酒店式公寓,在房屋交易、使用過程中,一直都是按普通住宅管理的。但今年1月,業主在出售房屋時卻被告知,房子屬于商業辦公類項目,上市交易要受到北京市商辦326新政的限制。


責編:ZB

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